Syndic de copropriété

Dans le cadre d'une rénovation globale, le syndic de copropriété doit se faire accompagner par une assistance à maîtrise d'ouvrage.

Son rôle en tant qu'expert est :

d'évaluer vos besoins,
de définir avec vous les études et les travaux à réaliser,
de vous aider à choisir les entreprises (maîtrise d'œuvre, bureau d'études, artisans...),
de vous accompagner dans l'établissement du plan de financement,
d'aider à la décision en assemblée générale

84
copropriétés confiées à Strat Eco (au 31/12/2021)

37
copropriétés situées hors EMS (Metz, Nancy, ...)

87%
de concrétisation en assemblée générale (13/15)

47
copropriétés situées sur l'Eurométropole de Strasbourg

Nos offres AMO incluent :

Un accompagnement technique personnalisé suivant les cas et les besoins : suivi, réalisation ou mise à jour d’un audit énergétique ou d’une étude thermique conforme CEE et Maprimerénov’, élaboration d’un plan de travaux optimal, estimation du budget, aide à la consultation des entreprises (MOE, diagnostiqueurs…), vérification et analyse des offres, suivi durant toute la durée du projet, aide à la réception des travaux.
Un accompagnement financier : élaboration du plan de financement, réalisation de toutes les démarches liées à l’obtention des aides (CEE, Maprimerénov’, aides locales…).
Un accompagnement social : réalisation de l’enquête sociale obligatoire à l’obtention des aides (exemple).
Un suivi de toutes les étapes en temps réel: via un outil de gestion web personnalisé et pouvant être ouvert à tous les copropriétaires. Simple et efficace, il est prouvé que plus la visibilité du projet est bonne, plus l’aide à la décision est fluide.

L’AMO est garant :

de l’instruction des dossiers de demande d’aides (Certificats d’économies d’énergie, Maprimerénov’, autres…),
du suivi de toutes les démarches administratives durant toute la durée du projet,
de l’obtention des primes annoncées (y compris les primes individuelles sur critères sociaux).

L’assistance à maîtrise d’ouvrage est obligatoire dans le cadre de l’obtention de Maprimerénov’ copropriété, elle est financée à hauteur de 30% avec un plafond de 180€/logement et avec un seuil minimum de 900€.

Quel est le rôle de l’AMO dans une rénovation énergétique :

Il y a 4 missions primordiales d’accompagnement.

Accompagnement administratif

Tous documents nécessaires au montage du projet seront réalisés par l’AMO (lettre d’intention, fiche Etat de la copropriété, argumentaire…..), la constitution des dossiers de demande d’aides (acomptes et soldes) également, ainsi que la présentation du projet en AG et l’animation en CS ou en AG.

Suivi de projet

évaluation énergétique,
définition des scénarios pressentis les plus pertinents
suivi des prescriptions techniques
suivi du chantier
aide à la réception des travaux

Accompagnement social

réalisation d’une enquête sociale,
repérage et accompagnement des éligibles aux aides individuelles

Accompagnement financier

estimation du montant des travaux,
calcul des aides mobilisables,
négociation
plan de financement,
aide au montage de prêt collectif

Quelles conditions doivent remplir l’assistance à maîtrise d’ouvrage pour être financée ?

Il existe plusieurs cahiers des charges que doit suivre l’AMO, notamment ; le cahier des charges de l’ANAH (lien vers le cahier des charges), les règles imposées par la charte coup de pouce CEE « rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif » (lien vers le site), le cahier des charges AMO du dispositif CLIMAXION (lien vers le cahier des charges).

Avant tout, l’AMO doit respecter les 3 règles suivantes :

Le prestataire réalisant la mission d’AMO est indépendant de tout fournisseur de matériaux, d’énergie ou d’équipements. Il ne peut être lié (contractuellement, juridiquement, …) à une entreprise participant à la réalisation des travaux

La prestation d’AMO ne peut être réalisée par une instance de la copropriété ou une entreprise participant à la réalisation des travaux subventionnés
L’opérateur réalisant la prestation doit être en mesure de démontrer qu’il a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle répondant aux obligations légales

Strat Eco est une entreprise totalement indépendante, assurée décennale et responsabilité civile professionnelle auprès d’AXA assurances.

Les dispositifs d’aides dans le Grand Est :

Maprimerénov’

Afin d’obtenir les aides Maprimerénov’ copropriété, les conditions sont les suivantes :

75% des lots sont des lots d’habitation principale
Le bâtiment à plus de 15 ans et la copropriété est enregistrée au registre des copropriétés
Au moins 35% de gain énergétique après travaux (validée par une étude thermique)
Un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) a été désigné

Le montant de l’aide MPR est de 25% du montant HT des travaux énergétiques (y compris : diagnostic, études, maîtrise d’œuvre…). Cette aide est plafonnée à 3750 €/logement.

Des aides individuelles complémentaires (1500€ ou 3000€) seront délivrées aux propriétaires occupants modestes et très modestes révélés au cours de l’enquête sociale.

La prestation d’AMO (assistance à maîtrise d’ouvrage) est financé par Maprimerénov’ à hauteur de 50% du montant HT.

Durée du dispositif : l’opération doit être enregistrée avant le 31/12/2026.

Coup de pouce CEE

Pour obtenir les aides « coup de pouce CEE », il faut que :

75% de la surface chauffée est dédiée à l’habitation
Le bâtiment ait plus de 2 ans
Au moins 35% de gain énergétique après travaux (validé par une étude thermique)
Un assistant à maîtrise d’ouvrage soit proposé

Le volume des CEE est proportionnel aux économies d’énergie (avant – après travaux) et de la surface habitable. Le volume est revendu à un fournisseur d’énergie.

Un financement complémentaire de la prestation d’AMO peut être négocié auprès du fournisseur (dépend du fournisseur).

Durée du dispositif : l’opération doit être enregistrée avant le 31/12/2026.

CLIMAXION

Climaxion est un dispositif de la région Grand Est (en collaboration avec l’ADEME), favorisant la rénovation BBC (basse consommation) et la qualité de l’air, par le versement d’une aide allant jusqu’à 2500 €/logt (plafonnée à 200 000€). La rénovation doit suivre un cahier des charges supplémentaires (mémoire technique, traitement du renouvellement de l’air, test d’étanchéité avant-après travaux……) qui peut être appliquée à la copropriété.

Financement du projet de réno globale performante :

Afin de faciliter le financement de l’opération, le dispositif propose :

La possibilité de demander des acomptes MAPRIMERENOV’ suivant le pourcentage de réalisation des travaux,
Un calendrier de paiement adapté aux appels de fonds des subventions (coup de pouce CEE),
L’accès à un prêt collectifs à taux-zéro suivant conditions (ECO PTZ copropriété)

Ces facilités permettent aux copropriétaires de débourser le montant le plus proche possible du reste à charge.

Le financement de l’AMO est attribué à la fin de l’opération dans le cas d’une mission complète, lors de la demande de solde des primes. Lorsque la mission s’arrête pour cause de non aboutissement du projet, le financement MAPRIMERENOV’ (50% des honoraires) est effectué au prorata des prestations.

Les étapes d’une rénovation énergétique réussie en copropriété :

Etape 1

Désigner une assistance à maîtrise d’ouvrage : « être bien accompagné »

Depuis le 11 janvier 2021, l’assistance à maîtrise d’ouvrage est obligatoire à l’obtention des aides de l’Etat (Maprimerénov’ copropriétés). Cette prestation est financée en partie par l’Etat (30% plafonné à 180€HT par logement).

La rénovation énergétique d’une copropriété est un processus long et complexe. La durée du projet est supérieure à 2 ans de la réflexion à la réception des travaux.

Quelque soit l’AMO rénovation que vous choisissez, il devra être un expert dans son domaine, méthodique et rigoureux, expérimenté et habitué aux projets longs.

Il devra être également disponible, pédagogue et convaincant.

Etape 2

Audit de l’existant : « avant de savoir où l’on va, il faut savoir d’où on part !»

Si la résidence n’a pas fait d’audit énergétique, il est nécessaire d’en faire un par un bureau d’études certifié RGE Etudes avec un logiciel de calcul respectant le dispositif des CEE (méthode 3 CL DPE 2021).

Il est nécessaire d’en faire un pour les raisons suivantes :

Cela permet de sensibiliser les copropriétaires à l’état du bâtiment et des équipements (dégradations, obsolescence, vétusté..)
Cela permet également de savoir à quel niveau de performance énergétique on se situe
Enfin le bureau d’études définit des scénarios chiffrés avec leur degré de performance

L’audit énergétique (ou l’étude thermique) est un document obligatoire pour l’obtention des aides Maprimerénov’ et Coup de pouce CEE. Il devra être mis à jour en prenant compte du scénario effectivement réalisé.

Nota : l’audit énergétique pour les bâtiments classés G et F devient obligatoire depuis le vote de la loi Climat et Résilience

Etape 3

Choisir le bon maître d’œuvre : « le bon chef d’orchestre »

Les copropriétaires doivent choisir un maître d’œuvre selon le type bâtiment et les contraintes urbanistiques et architecturales. Selon les besoins, cela peut être un cabinet d’architecte ou un bureau d’études (souvent les deux) ou une entreprise générale.

Il devra réaliser toutes les études nécessaires à la définition du meilleur projet et réaliser les pièces techniques et administratives à la mise en œuvre du projet de rénovation énergétique.
Enfin, il coordonnera et assurera la bonne exécution des travaux (si ceux-ci sont votés).

Les avantages cumulés de la rénovation énergétique :

Voici les différents avantages d’une rénovation énergétique en copropriété :

Contexte économique: jamais le contexte économique n’a été si favorable. En effet, le programme de l'ANAH pour les copropriétés, ouvert à tous les revenus, et le nouveau coup de pouce CEE font que les travaux seront couverts par les aides à plus de 35%. De plus, afin de lisser l’impact financier des travaux, il est conseillé de monter un prêt collectif avantageux à l’ensemble des copropriétaires cumulant le dispositif ECO PTZ (sauf SCI).
Contexte environnemental: en réalisant cette opération, on fait un geste durable pour l’environnement en réduisant les consommations et donc notre impact.

Valorisation immobilière: les travaux envisagés ont une forte valeur ajoutée (supérieure à l’investissement) sur le prix des logements. L’étiquette énergétique étant, de plus en plus, utilisée comme argument de négociation par les futurs acquéreurs.
Attractivité locative: un bâtiment bien classé énergétiquement est plus attractif auprès de futurs locataires. La rénovation rendra l’offre locative de la copropriété compétitive face aux offres locatives du « neuf ».
Confort des occupants: le confort des occupants (hiver et été) est grandement amélioré.
Pouvoir d’achats et fidélisation des occupants : baisser les charges des occupants augmente leur pouvoir d’achat mécaniquement et limite les risques d’impayés.

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